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2026년 11월 09일 16:06 유재희 기자

"똘똘한 한 채" 손보자는 與·학계…비거주 차별엔 한목소리 우려

장특공제 축소 필요성엔 공감대
종부·양도세 거주중심엔 신중론
野 "세금전가로 세입자 주거불안"

정부의 부동산 세제개편안을 놓고 정치권과 학계, 부동산 전문가들 사이에서 비판과 우려가 잇따랐다. 여당과 학계 일각에서는 이른바 '똘똘한 한 채'를 겨냥한 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 필요성에 공감하면서도 거주 여부에 따라 세 부담을 차등화하는 데는 신중해야 한다는 지적이 나왔다. 야당과 부동산 전문가들은 정부의 세제개편이 이념적 접근에 치우쳐 세입자의 주거 불안을 키울 수 있다고 비판했다.
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與·학계 일각, 거주·비거주 차등에 우려
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국회 재정경제기획위원회 여당 간사인 오기형 더불어민주당 의원은 9일 서울 여의도 국회 의원회관에서 국회예산정책처 주최로 열린 '2026년 세법개정안 토론회'에서 "종합부동산세의 경우 예측 가능성이나 사회적 수용성을 기준으로 삼아 토론하고 사회적 합의를 만들어내야 한다"고 밝혔다.

정부 세제개편안은 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억원에서 14억원으로 높이는 반면 비거주 1주택자는 12억원을 유지하는 내용이다. 양도세도 실거주 중심으로 개편한다. 현재 1가구 1주택 장특공제는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%를 합산해 최대 80%를 공제한다. 정부안은 2028년 보유기간 공제율을 연 2%, 거주기간은 연 6%로 조정하고 2029년부터는 거주기간에 대해서만 연 8%를 적용하는 방식이다.

오 의원은 거주 여부에 따라 종부세 기본공제에 차이를 두는 게 적절한지 의문을 제기했다. 실거주 여부를 기준으로 세 부담을 달리하는 문제는 사회적 논쟁과 합의가 필요한 사안이라는 취지다. 다만 양도세 장특공제 조정에는 필요성을 인정했다. 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 과도한 세제 혜택과 양도차익 문제를 정리할 필요가 있다는 것이다. 최대 80%의 공제를 일률적으로 인정하기보다 일정 부분 조정이 불가피하다는 입장을 밝혔다.

최한수 경북대 경제통상학부 교수도 "이번 개편안은 부분 수선이 아니라 재설계에 가깝다"며 "장기공제 한도를 도입하는 것은 적극적으로 찬성한다"고 말했다. 다만 비거주 1주택자에 대한 공제 축소에는 우려를 나타냈다. 특히 거주 여부에 따른 양도세 부담 격차가 커지면 비거주 1주택자가 직접 입주하려는 유인이 생겨 전세시장에도 영향을 미칠 수 있다고 주장했다.
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"조세정책, 이념정책 아냐"…세입자 피해 우려
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재경위 야당 간사인 배준영 국민의힘 의원은 "조세정책은 경제정책이지 이념정책이 아니다"라며 "정부는 모든 국민이 자신이 살 집 한 채를 갖고 그곳에 꼭 살아야 한다는 철학을 가진 것 같다"고 비판했다.

특히 "부동산 세금은 결국 세입자들에게 모두 전가되게 돼 있다. 전세의 씨가 말랐고 전세와 월세가 폭등하고 있다"며 "결과적으로 이번 세제개편은 시작하기도 전에 시장을 망가뜨리고 국민들을 불행하게 만들어버렸다"고 주장했다.

김인만 부동산경제연구소 소장도 "정부의 규제가 만들어낸 괴물이 똘똘한 한 채 현상"이라고 지적했다. 다주택자 규제가 강화되면서 여러 채를 보유하기보다 우량 주택 한 채에 집중하는 현상이 나타났다는 것이다.

김 소장은 "세입자가 살고 있나 집주인이 살고 있나 관계가 없다. 살고 있으면 되는 것"이라며 "비거주라고 해서 페널티를 준다는 것은 전혀 공감되지 않고 납득되지 않는다"고 말했다.

종부세를 폐지하고 재산세를 인상하는 대안도 제시했다. 그는 "재산세를 전체적으로 올려 경제협력개발기구(OECD) 수준에 맞추고 종부세는 폐지하는 게 맞다"고 주장했다. 임대사업자 제도를 다시 활성화하고 비아파트와 지방 주택에 대한 규제를 완화해야 한다는 제안도 내놨다.

김 소장은 "공정과세, 정상화, 강남 집값 잡기, 집값 안정 다 떠나서 서민 주거 안정이 가장 중요하다"며 다주택자와 비거주 1주택자가 세입자에게 안정적으로 임대주택을 공급할 수 있는 방향으로 세제를 개편해야 한다고 강조했다.

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