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전세대출 DSR 적용 시, 집주인엔 규제 낮춰야"
 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세대출을 포함할 경우 대출 이자는 임차인 DSR에 직접 반영하고 임대인에 대해서는 일종의 스트레스 DSR을 도입하자는 제안이 나왔다. 임대인의 경우 전세대출 원금을 직접 반영하기보다 DSR 규제 수준을 현 수준보다 낮게 해 임대보증금 상환을 위한 대출 여력을 유지하도록 하는 게 낫다는 것이다. 박춘성 한국금융연구원 연구위원은 29일 '전세자금대출을 고려한 DSR 규제 방안에 관한 논의' 보고서에서 이같이 밝혔다. 보고서에 따르면 전세자금대출은 임대인의 전세보증금 미반환에 따른 채무불이행 위험에 노출돼있고 가계부채에서도 큰 비중을 차지하지만, 일반적인 대출 규제 적용을 받지 않는다. 박 연구위원은 전세 계약 위험 완화를 위해 임차인에 대해서는 전세자금 대출 이자를 DSR에 직접 반영하면 과잉 채무를 예방하고 이자 납입 연체 위험을 감소시킬 수 있다고 진단했다. 또한, 임대인의 경우 전세자금대출 원금을 DSR에 직접 반영하기보다 임대인의 기존 DSR 값을 규제 상한(40%)보다 일정 수준 낮게 제한해서 대출 여력을 유지하도록 하자고 제안했다. 일종의 전세가 하락 위험을 반영한 스트레스 DSR 제도인데, 전세가가 하락하면 이 대출 여력을 이용해 추가로 받은 대출을 임대보증금 상환에 쓸 수 있게 하자는 의미다. 예를 들어 현재 전세가와 최근 5년간의 최저 전세가 차이를 20년 만기 대출로 인식해 임대인의 DSR을 제한하는 경우, 이 차이가 1억 원이라고 한다면 연간 원리금 상환액은 500만 원(1억/20년)으로 산정된다. 이때 임대인의 소득이 5000만 원이라면 이는 DSR 10%(500만 원/5000만원)에 해당하고, 따라서 임대인의 DSR은 규제 수준 40%보다 10%포인트(p) 낮은 30%로 제한된다. 이러한 규제를 도입할 경우, 전세가격이 최대 1억 원 하락하더라도 임대인은 새로운 임차인의 보증금과 더불어 만기 20년의 1억 원 대출을 활용해 기존 보증금을 반환할 수 있게 된다. 다만 박 연구위원은 임대인의 DSR을 제한하는 수준을 결정하는 데 있어, 전세가격 하락 위험을 적절히 반영하되 임대인의 금융 활동이 지나치게 제약되지 않도록 유의해야 한다고 강조했다. 이어 "전세보증금과 그에 따른 전세자금 대출은 지역별, 차주별로 금액과 변동 폭이 상당히 다를 수 있고, 규제 편입 자체도 예상치 못한 부작용을 발생시킬 수 있으므로 신중히 접근할 필요가 있다"고 덧붙였다. <저작권자 ⓒ 이투데이 무단전재/재배포 금지>
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