[에스지신성건설] 내년부터 달라지는 부동산 정책 및 세제 요약 - 에스지신성건설 K-OTC 주주동호회, 소액주주 토론방,상장폐지 주식,퇴출 종목

2013년에 달라지는 부동산 제도들은 새로 도입돼 시행되는 것보다 올해 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 적용됐던 정책들이 종료되는 것이 많다는 점이 특징이다.

대표적으로 9·10 부동산 경기 활성화 대책의 일환으로 내 놓은 취득세 감면과 미분양 아파트에 대한 양도세 면제와 같은 제도는 반짝 효과에 그치면서 올해 12월을 마지막으로 종료된다. 이밖에 내년이면 달라지는 부동산 관련 제도를 살펴봤다.

◇달라지는 부동산 세제

◆취득세 추가 감면 혜택 종료= 올해 9월24일부터 시행됐던 부동산 취득세 추가 감면 혜택이 12월31일자로 종료된다. 취득세 감면 혜택으로 급매물 위주의 매매거래가 반짝 늘긴 했지만 거래를 활성화시키기엔 3개월이란 시간이 역부족이라는 반응이다. 추가감면 혜택은 종료되지만 취득세 50% 감면 혜택(4%->2%)은 2013년 말까지 연장된다. 이에 현재 1~2%였던 취득세율은 내년 1월1일부터 2~4%로 조정된다.

◆9억원 초과시 4% 취득세 적용= 내년부터 무주택자나 일시적 2주택자가 9억원 이하의 주택을 구입할 경우 2%의 취득세를 적용 받고 9억원 초과의 1세대 1주택자는 4%의 세율을 적용 받는다. 다만 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년(현행 2년) 이내에 처분하는 조건으로 취득세를 감면 받을 수 있다. 1억원 미만, 40㎡이하의 서민주택(건축물 및 부수토지 포함)과 임대사업용으로 최초로 분양 받는 전용면적 60㎡이하 공동주택 또는 오피스텔을 구입한 경우의 취득세 면제 규정은 2015년 말까지 연장된다.

◆미분양 구입시 5년간 양도세 비과세 종료= 9억원 미만의 미분양 주택을 취득 시 5년 이내에 양도할 경우 양도세를 면제받는 혜택도 12월31일이면 종료된다. 연말까지 미분양 주택을 구입하는 수요자는 주택 취득 후 5년 이내에 양도하면 계약일로부터 5년까지 발생한 차익에 대해서는 세금을 내지 않는다. 5년이 지난 후 양도하면 주택 취득시점부터 5년까지 발생한 양도소득금액을 공제한 후 남은 기간 동안의 시세차익에 대해서만 세금을 납부하면 된다.

◆장기주택마련저축 비과세 혜택 끝= 지난 1994년 도입된 이래 서민들의 내 집 마련 꿈을 키우고 세테크 수단으로 활요됐던 장기주택마련저축에 대한 비과세 혜택이 종료된다. 이를 통해 마련한 목돈으로 주택마련에 사용했는지 검증이 어려운 가운데 비과세와 소득공제 등 이중혜택이 형평성에 맞지 않다는 지적에서다. 또 가입 당시 총 급여 8800만원 이하이면 가입 후 총 급여 기준을 초과해도 계속 혜택을 받을 수 있는 것도 불합리하다는 지적에 따라 올해 연말을 끝으로 비과세 혜택이 종료된다.

◆비사업용토지 양도소득세 중과 폐지= 2007년 투기방지 목적으로 제정된 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과제도가 폐지되면서 세부담이 줄어들게 된다. 기획재정부에 따르면 2013년 1월1일부터 양도하는 비사업용토지에 6~38%의 일반세율이 적용된다. 또한 3년 이상 장기 보유시 9~30%에 이르는 공제혜택을 받을 수 있게 됐다. 단, 투기지역 내 거래는 양도차익의 10%를 추가 과세하는 것이 영구 적용된다.

◆주택 단기 양도 세율 감면= 내년부터 2014년 말까지 취득하는 주택은 1년 안에 팔아도 양도세 기본세율이 적용된다. 1년 미만 보유한 주택을 양도할 경우 40%의 단일세율(종전 50%)로 과세하고 2년 내 양도할 경우 6~38%의 기본세율(종전 40% 단일세율)로 전환된다. 또 원조합원 입주권 및 승계조합원 입주권의 단기양도도 기본세율이 적용되며 다만 분양권은 현행대로 1년 내 50%, 2년 내 40%의 중과세율이 적용된다.

◆리츠의 주택임대소득 소득공제= 전용면적 149㎡이하인 주택을 자기관리부동산투자회사(리츠)가 신축하거나 매입해 임대하는 경우 임대소득에 대한 소득공제율이 기존 50%에서 100%로 확대된다. 당초 적용기한은 올 연말이었으나 2015년으로 3년 연장 적용된다.

◆임대주택 리츠·펀드 세제지원 확대= 자산총액 50% 이상을 기준시가 6억원 이하·전용면적 149㎡이하 임대주택에 투자하는 리츠 및 부동산집합투자기구에 대한 세제지원이 확대된다. 또 임대주택 리츠 펀드 투자자의 배당소득에 저율분리과세 적용 기준금액을 1억원에서 3억원으로 상향조정된다. 이에 따라 3억원 이하의 보유주식 등으로부터 받는 배당소득은 5%, 3억원 초과일 경우 14% 분리과세하며 2014년 12월말까지 적용된다.

◇세제 외 달라지는 부동산 제도

◆도시형생활주택 국민주택기금 지원 종료= 도시형생활주택, 다세대·다가구 등을 지을 때 연 2% 금리로 대출 받을 수 있는 국민주택기금 사업자대출이 2012년 연말 종료된다. 도시형 생활주택이 이미 포화상태에 이를 만큼 과잉공급 문제가 불거진 것이 이유다. 이에 따라 연 2% 금리였던 국민주택기금 사업자 대출이 주택 유형별로 이자가 차등 적용돼 2013년부터 시행된다.

◆생애최초 주택구입자금 대출 요건 강화= 서민주거 안정을 위해 지원되는 국민주택기금 주택구입자금 등의 대출 자격기준이 강화되고 대출 금리가 대폭 정비된다. 현재 생애최초 주택구입자금 대출과 근로자서민 주택구입자금 대출기준은 부부합산 연소득이 각각 5000만원 이하, 3000만원 이하이나 개정된 소득기준은 상여금 등을 합산한 실질소득이 반영된다. 다만 상여금이 연소득에 포함되면서 대출대상이 축소될 것을 고려해 현재 소득 기준을 상향하는 것도 검토 중이다.

국민주택기금 대출의 종류별로 각기 다른 소득 산정 기준도 통일될 것으로 보인다. 근로자서민 주택구입자금 대출은 부부합산 소득을 기준으로 하지만 근로자서민 전세자금 대출은 가구주의 소득만을 기준으로 하고 있다. 이에 주택구입∙전세자금 대출 모두 소득 산정 대상을 부부합산 방식으로 일원화할 것을 검토중이다.

또 국민주택기금 대출 중 전세자금과 생애최초 주택구입자금, 근로자 서민 주택구입자금 등의 대출금리가 0.5%p씩 내린다. 올해 들어 한국은행의 2차례 기준금리 인하 조치 등에 따른 조치다. 저금리 기조에 맞춰 청약저축금리도 가입기간별로 각각 0.05%p씩 내린다.

◆민영주택 재당첨 제한 폐지= 올해 5.10 대책의 일환으로 투기과열지구를 제외한 민영주택에 대해 청약 재당첨 제한이 사라진다. 주택경기 침체 등으로 재당첨 제한이 무의미해 짐에 따른 것이다. 다만 국민주택의 경우 투기과열지구 외 지역이라 하더라도 공급기회의 형평성을 위해 재당첨 제한은 그대로 유지된다.

◆연한 못 채운 아파트도 재건축 가능= 2013년 9월부터 재건축 연한을 채우지 못한 아파트도 재건축을 추진할 수 있다. 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 재건축 연한인 20년이 도래하지 않더라도 건축물에 중대한 기능적·구조적 결함이 있는 경우 주민의 1/10의 동의를 받아 안전진단을 통과하면 재건축 할 수 있게 됐기 때문. 이로써 서울의 목동과 상계동 등과 같은 1980년대 준공된 대단지 아파트의 재건축 추진이 빨라질 전망이다.

◆일률적 복리시설 기준 폐지·바닥시공 기준 강화= 내년에는 22년만에 개편한 주택건설 기준이 적용된다. 개정안에 따르면 입주민의 수요에 맞는 다양한 주택단지가 계획될 수 있도록 일률적인 복리시설별 설치기준을 폐지하고 총량면적 이상으로 주민공동시설을 선택·설치하도록 했다. 또한 층간 소음 완화를 위해 바닥시공 기준이 강화된다. 앞으로 일정 두께, 소음성능 두 가지 조건을 모두 충족하도록 했다. 또 1층 주민이 지하층을 주택용도로 사용할 수 있어 앞으로 1층이 명품 주거공간으로 재탄생할 전망이다.